집합건물의 공용부분에서 발생한 누수로 인하여 전유부분의 소유자가 심각한 재산적·정신적 피해를 입었음에도 불구하고, 관리주체인 입주자대표회의가 적법한 대표자를 갖추지 못하여 소송절차를 진행될 수 없는 상황은, 피해를 입은 구분소유자에게 이중의 고통을 안기는 것입니다.

피해의 존재는 명백하나 그 책임을 추궁할 소송의 상대방이 사실상 대표자 공백 상태에 놓여 있을 때, 원고로서는 아무리 정당한 권리를 가지고 있다 하더라도 이를 실현할 방법이 봉쇄되어 버리기 때문입니다.

본 사건에서 의뢰인은 집합건물(연립주택) 공용부분인 옥상의 관리 하자로 인하여 안방, 거실, 주방 천정에 누수 피해가 발생하였으나 피고인 입주자대표회의가 회장 등 대표자의 장기 공석 상태에 있으면서 스스로 자신의 당사자능력과 대표권의 부존재를 주장하며 본안 심리에 응하지 않음으로써, 약 2년 이상 소송이 교착 상태에 빠지게 되었습니다.

이러한 상황은 단순한 소송 지연을 넘어, 공용부분의 관리 책임을 부담하는 단체가 소송상 책임 회피를 위하여 의도적으로 대표자 공백 상태를 유지하는 것이나 다름없는 것으로서, 의뢰인의 재판청구권 자체를 위협하는 중대한 법적 위기에 해당하였습니다.

법무법인 정석은 이를 타개하기 위하여 민사소송법 제64조, 제62조에 근거한 특별대리인 선임 신청이라는 전략적 소송 수단을 활용하여, 법원으로 하여금 피고 입주자대표회의를 대표할 특별대리인을 선임하도록 함으로써 본안 소송의 정상적인 진행을 가능하게 하였습니다.

본 사례를 통하여 유사한 집합건물 분쟁, 특히 입주자대표회의의 대표자 공백으로 인하여 소송이 진행되지 않는 상황에 직면한 분들들에게 특별대리인 선임 제도에 대한 가이드라인을 제시하고자 합니다. 

[관련법률]

민사소송법 제64조(법인 등 단체의 대표자의 지위)

법인의 대표자 또는 제52조의 대표자 또는 관리인에게는 이 법 가운데 법정대리와 법정대리인에 관한 규정을 준용한다.

민사소송법 제62조(제한능력자를 위한 특별대리인)

① 미성년자·피한정후견인 또는 피성년후견인이 당사자인 경우, 그 친족, 이해관계인(미성년자·피한정후견인 또는 피성년후견인을 상대로 소송행위를 하려는 사람을 포함한다), 대리권 없는 성년후견인, 대리권 없는 한정후견인, 지방자치단체의 장 또는 검사는 다음 각 호의 경우에 소송절차가 지연됨으로써 손해를 볼 염려가 있다는 것을 소명하여 수소법원(受訴法院)에 특별대리인을 선임하여 주도록 신청할 수 있다.

1. 법정대리인이 없거나 법정대리인에게 소송에 관한 대리권이 없는 경우

2. 법정대리인이 사실상 또는 법률상 장애로 대리권을 행사할 수 없는 경우

3. 법정대리인의 불성실하거나 미숙한 대리권 행사로 소송절차의 진행이 현저하게 방해받는 경우

민사소송법 제52조(법인이 아닌 사단 등의 당사자능력)

법인이 아닌 사단이나 재단은 대표자 또는 관리인이 있는 경우에는 그 사단이나 재단의 이름으로 당사자가 될 수 있다.

민법 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임)

① 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 

[관련판례]

대법원 1992. 3. 10. 선고 91다25208 판결

비법인사단과 그 대표자 사이의 이익이 상반되는 사항에 관한 소송행위에 있어서는 위 대표자에게 대표권이 없으므로, 달리 위 대표자를 대신하여 비법인사단을 대표할 자가 없는 한 이해관계인은 민사소송법 제60조, 제58조(현행 제64조, 제62조)의 규정에 의하여 특별대리인의 선임을 신청할 수 있고 이에 따라 선임된 특별대리인이 비법인사단을 대표하여 소송을 제기할 수 있다.

대법원 1997. 12. 9. 선고 94다41249 판결

당사자능력 유무에 관한 사항은 법원의 직권조사사항이므로, 그 당사자능력 판단의 전제가 되는 사실에 관하여는 법원이 당사자의 주장에 구속될 필요 없이 직권으로 조사하여야 할 것이나, 그 사실에 기하여 당사자의 능력 유무를 판단함에 있어서는 당사자가 내세우는 단체의 목적, 조직, 구성원 등 단체를 사회적 실체로서 규정짓는 요소를 갖춘 단체가 실재하는지의 여부만을 가려 그와 같은 의미의 단체가 실재한다면 그로써 소송상 당사자능력은 충족되는 것이다.

대법원 1991. 4. 23. 선고 91다4478 판결

공동주택관리법상의 입주자대표회의는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 현실적으로도 자치관리기구를 지휘·감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로, 특별한 다른 사정이 없는 한, 법인 아닌 사단으로서 당사자능력을 가지고 있는 것으로 보아야 할 것이다.

대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결

입주자대표회의가 적법하게 구성된 이후에 있어서는, 후임 동별대표자를 선출하는 것은 비법인사단으로서의 입주자대표회의가 동일성을 잃지 아니한 채 그대로 존속되면서 단순히 그 구성원을 변경하는 것에 지나지 아니한다. 

[사건의 개요]

의뢰인은 경기도 의왕시 소재 연립주택(이하 '본 사건 빌라’라고 합니다.)의 소유자였던 망인의 소송수계인입니다.

본 사건 빌라는 집합건물로서, 입주자 등이 2005년경 관리규약을 제정하고 입주자대표회의(이하 '상대방’이라고 합니다.)를 구성하여 공용부분의 관리업무를 수행하여 왔습니다.

2022년경부터 비가 내릴 때마다 의뢰인의 주택 안방, 거실, 주방 천정 일부분에 누수가 발생하였고, 이로 인하여 벽면과 바닥이 오염되는 심각한 피해가 발생하였습니다.

이 사건 누수의 원인은 감정 결과, 옥상의 이물질 등으로 막힌 드레인 배관으로 빗물이 유입되어 막힌 부분부터 물이 차면서 그 수압에 의해 3층 슬래브 부분의 관 이음부의 틈으로 물이 밀려나와 발생한 것으로 밝혀졌습니다. 이에 의뢰인은 본 사건 빌라 공용부분의 관리자인 상대방을 피고로 하여 손해배상(기) 청구의 소를 수원지방법원 안양지원에 제기하였습니다.

[상대방 주장의 요지]

상대방은 ① 입주자대표회의의 실체가 부존재한다는 점, ② 적법한 대표자가 없다는 점, ③ 비법인사단으로서의 당사자능력이 부존재한다는 점을 반복적으로 주장하면서 상대방의 대표권 자체를 부인하였습니다. 

[의뢰인 주장의 요지]

의뢰인은 상대방이 2005년 관리규약 제정 이후 약 20년간 지속적으로 회장 선출, 용역계약 체결, 보조금 수령, 관리비 징수, 총회 개최 등 실질적인 관리업무를 수행하여 왔음을 다수의 증거를 통하여 입증하고, 상대방이 비법인사단으로서의 실체를 갖추고 있으므로 당사자능력이 인정된다고 주장하였습니다. 

[사건의 쟁점]

본 사건의 쟁점은 상대방인 입주자대표회의가 비법인사단으로서 당사자능력이 인정되는지 여부입니다.

민사소송법 제52조는 법인이 아닌 사단이나 재단이 대표자 또는 관리인이 있는 경우에는 그 사단이나 재단의 이름으로 당사자가 될 수 있다고 규정하고 있습니다.

상대방이 관리규약과 조직을 갖추고 지속적으로 활동하여 온 비법인사단으로서의 사회적 실체를 가지고 있는지, 나아가 대표자가 장기간 공석인 상태에서도 당사자능력이 유지될 수 있는지가 문제되었습니다.

특히 상대방 스스로가 소송 과정에서 자신의 실체를 부정하면서도, 한편으로는 총무 명의로 서면을 제출하고 소송 행위를 수행하는 모순된 태도를 보이고 있었기에, 이러한 주장이 금반언의 원칙에 반하는 것은 아닌지도 법리적으로 문제가 되었습니다.

또한 상대방의 대표자가 공석인 상태에서 소송절차를 어떻게 진행할 것인지, 즉 민사소송법 제64조, 제62조에 의한 특별대리인 선임이 허용되는지 여부도 쟁점이 되었습니다.

비법인사단의 당사자능력이 인정된다 하더라도, 적법한 대표자가 없으면 소송절차 자체가 진행될 수 없기 때문입니다. 

[법원의 판단]

법원은 의뢰인의 특별대리인 선임 신청을 인용하여, OOO를 상대방 입주자대표회의의 특별대리인으로 선임한다는 결정을 내렸습니다.

재판부는 "이 사건 신청은 이유 있으므로 민사소송법 제64조, 제62조에 의하여 주문과 같이 결정한다."고 판시하였습니다.

이는 재판부가 상대방인 입주자대표회의가 비법인사단으로서 당사자능력을 가지는 실체 있는 단체임을 전제로, 그 대표자가 없거나 대표자가 대표권을 행사할 수 없는 상태에 있어 소송절차가 지연됨으로써 의뢰인이 손해를 볼 염려가 있다는 점을 인정하고, 특별대리인을 선임하여 본안 소송이 정상적으로 진행될 수 있도록 한 것입니다. 

[해설]

‘특별대리인 선임’이란 소송에서 한쪽 당사자가 자신을 대표할 사람이 없어 재판이 진행될 수 없을 때, 법원이 임시로 그 당사자를 대신하여 소송을 수행할 사람을 지정해 주는 제도 입니다.

예를 들어, 어떤 단체를 상대로 소송을 제기하였는데 그 단체의 대표자가 사임하거나 궐위되어 아무도 소송에 응할 수 없는 상태라면, 소송을 제기한 쪽은 아무리 정당한 권리가 있더라도 권리를 실현할 방법이 없게 됩니다.

이때 법원이 '대리 선수’를 투입하듯 특별대리인을 선임하여 소송이 정상적으로 진행될 수 있도록 길을 열어주는 것입니다.

민사소송법 제64조는 "법인의 대표자 또는 제52조의 대표자 또는 관리인에게는 이 법 가운데 법정대리와 법정대리인에 관한 규정을 준용한다."고 규정하고 있습니다.

여기서 '제52조의 대표자’란 비법인사단의 대표자를 의미합니다.

따라서 비법인사단에 대해서도 민사소송법 제62조의 특별대리인 선임 규정이 준용됩니다.

대법원 1992. 3. 10. 선고 91다25208 판결에서는 비법인사단의 대표자가 없거나 대표자가 대표권을 행사할 수 없는 경우에는 이해관계인이 민사소송법의 특별대리인 선임 규정에 따라 특별대리인의 선임을 신청할 수 있고, 이에 따라 선임된 특별대리인이 비법인사단을 대표하여 소송을 수행할 수 있다고 판시하였습니다.

본 사건의 본안 소송은 집합건물인 본 사건 빌라의 공용부분인 옥상의 관리 하자로 인한 누수 손해배상 청구 사건입니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 제1항은 공용부분이 구분소유자 전원의 공유에 속한다고 규정하고 있으며, 대법원은 집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 공용부분에 해당한다고 판시하고 있습니다.

본 사건 빌라의 옥상은 관리규약에서도 공용부분의 범위에 포함되어 있고, 등기부등본 및 집합건축물대장상의 전유면적에 옥상 면적이 포함되어 있지 않은 점 등에 비추어 공용부분임이 명백하였습니다.

따라서 공용부분의 관리주체인 상대방 입주자대표회의는 민법 제758조 제1항에 따른 공작물점유자로서 옥상의 보존상 하자로 인하여 의뢰인이 입은 손해를 배상할 책임이 있는 것입니다.

그런데 본안 소송에서 상대방은 자신의 당사자능력과 대표권의 부존재를 주장하며 본안 심리에 응하지 않았고, 회장이 장기간 공석인 상태도 지속되었습니다.

즉, 상대방은 “입주자대표회의의 실체가 부존재한다”, “적법한 대표자가 없다”, "당사자능력이 없다"는 주장을 반복하였고, 실제로 회장 등 대표자가 선출되지 않은 상태가 지속되고 있었습니다.

이로 인하여 소송절차가 지연되면서 의뢰인은 이미 발생한 누수 피해에 대한 구제를 받지 못하는 상황에서 소송절차의 정상적인 진행을 위해서는 법원에 의한 특별대리인의 선임이 불가피하였습니다.

이에 법무법인 정석은 우선 상대방이 비법인사단으로서의 당사자능력을 갖추고 있음을 입증하기 위하여, 관리규약 제정 경과, 대표자 활동 이력, 시로부터의 보조금 수령 사실, 용역계약 체결, 회의 개최·의사결정·공고문 게시 등 약 20년간에 걸친 상대방의 실질적 관리업무 수행 사실을 다수의 증거를 통하여 소명하였습니다.

그러나 상대방의 당사자능력이 인정된다 하더라도, 적법한 대표자가 확정되지 않는 한 소송은 진행될 수 없었기에 민사소송법 제64조, 제62조에 의한 특별대리인 선임 신청을 하였고, 재판부는 본 법무법인의 신청을 인용하여 상대방의 총무로서 사실상 관리업무를 수행하여 온 진승원을 특별대리인으로 선임하였습니다.

즉, 특별대리인 선임으로 본안 소송이 정상적으로 진행되면, 의뢰인은 위 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금을 청구할 수 있게 되어, 약 2년간 지연된 기간에 대한 지연손해금까지 포함한 실질적인 재산적 구제를 받을 수 있게 되었습니다.

집합건물에서 공용부분의 관리 하자로 인한 누수, 균열, 침수 등의 피해는 구분소유자의 일상생활을 근본적으로 위협하는 심각한 문제입니다.

이러한 피해가 발생하였을 때 입주자대표회의나 관리단을 상대로 손해배상을 청구하는 것이 원칙적인 법적 구제 방법이나, 본 사건에서 보는 바와 같이 입주자대표회의의 대표자가 공석이거나 당사자능력 자체를 다투는 경우에는 소송 수행이 극도로 난해해질 수 있습니다.

이러한 상황에서는 특별대리인 선임 제도를 비롯하여, 비법인사단의 당사자능력에 관한 법리, 공작물 점유자 책임 법리, 집합건물 공용부분의 관리의무 법리 등 다양한 법률 지식이 복합적으로 요구됩니다.

법무법인 정석은 본 사건과 같이 복잡한 집합건물 분쟁에서 풍부한 실무 경험과 정밀한 법리 분석을 바탕으로, 의뢰인에게 가장 효과적인 소송 전략을 수립하고 실행하고 있습니다. 

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

만약 민사, 형사, 행정, 가사 등 법률문제와 관련하여 더 궁금하신 사항이 생기셨다면

아래 번호로 상담을 신청해주시면 친절하게 상담해드리겠습니다.

법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다. 

(본 승소사례는 실제 판결문을 바탕으로 작성되었으며, 비법인사단인 입주자대표회의의 대표자 공석 시 특별대리인 선임을 통한 소송절차 진행의 법리를 이해하는 데 도움을 드리기 위한 것입니다. 개별 사건은 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 법률전문가와의 상담을 권장합니다.)