부동산 거래에서 임대차보증금 반환채무를 부동산의 소유권 이전으로 갈음하기로 하는 이른바 대물변제 약정은, 현금 유동성이 경색된 상황에서 임대인과 임차인이 함께 활용하는 실무상 유용한 정산 방법입니다.

그러나 이러한 약정은 여러 개의 목적물과 여러 차례의 계약이 순차적으로 얽히는 복합적 거래 구조를 형성하게 되므로, 어느 한 목적물에 관하여 상대방이 일방적으로 이탈할 경우 이미 이행을 마친 부분과 남아 있는 채무의 정산 관계가 극도로 복잡해지는 법적 위험을 내포하고 있습니다.

이때 매도인으로서는 이미 다른 목적물의 소유권을 모두 이전해 준 상태에서 정산의 한 축만 무너지는 결과에 직면하게 되며, 그 손해는 단순한 계약금 상당액에 그치지 아니하고 잔존 채무의 재산정과 이중의 분쟁으로 확대될 우려가 있습니다.

본 승소사례는 유사한 분쟁을 겪고 계신 독자들께 신탁부동산의 매매계약이 언제 유효한지, 상대방의 근거 없는 해지통지에 어떻게 대응하여야 하는지에 관한 객관적인 법리적 가이드라인을 제시하기 위한 것입니다.

[관련법률]

신탁법 제2조(신탁의 정의)

이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

민법 제569조(타인의 권리의 매매)

매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.

민법 제570조(동전-매도인의 담보책임)

전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.

민법 제390조(채무불이행과 손해배상)

채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

민법 제398조(배상액의 예정)

① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.

② 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.

③ 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.

④ 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

⑤ 당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다. 

[관련판례]

대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결

신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다.

대법원 2011. 4. 28. 선고 2009다19093 판결

양도계약의 목적물이 타인의 권리에 속하는 경우에 있어서도 그 양도계약은 계약당사자 간에 있어서는 유효하고, 그 양도계약에 따라 양도인은 그 목적물을 취득하여 양수인에게 이전하여 줄 의무가 있다(대법원 1993. 8. 24. 선고 93다24445 판결 참조).

대법원 1990. 3. 9. 선고 89다카29 판결

매매계약에 있어서 매수인이 매도인에게 중도금을 그 지급기일에 지급하려 하였으나 매도인이나 그 대리인인 처가 그 수령을 회피한 다음 불과 이틀만에 부동산가격이 올랐다는 이유로 매매계약을 해제하여 줄 것을 요구하고, 매수인이 이를 거절하자 오히려 매수인으로부터 중도금지급기일에 중도금의 지급이 없었다는 이유로 매도인이 계약해제의 통지를 함으로써 매매계약을 이행하지 아니할 뜻을 분명히 하였다면, 비록 중도금지급이 선이행관계에 있다 하더라도 매수인은 다시 중도금의 이행이나 제공은 물론 매도인에 대한 이행의 최고 없이도 매매계약을 해제할 수 있다 할 것이다.

대법원 1993. 5. 11. 선고 92누11602 판결

대물변제는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무의 이행에 갈음하여 다른 급여를 현실적으로 한 때에 변제와 같은 효력이 있는 것으로서 그 다른 급여가 부동산의 소유권을 이전하는 것일 때에는 그 소유권이전등기를 하여야만 대물변제가 성립되어 본래의 채무가 소멸하는 것이므로, 채권자의 입장에서는 그 소유권이전등기가 된 날이 바로 그 부동산의 취득일이 되는 것이고, 채무자가 당초 채권자와 대물변제하기로 약정하였던 급여의 일부만을 이행하는 경우에도 채권자가 이를 수령하면 채무의 일부에 관하여 유효한 변제를 한 것으로 보아야 할 것이다. 

[사건의 개요]

의뢰인들은 오피스텔 1동을 공유하고 있던 사람들로서, 수탁자인 신탁회사에 위 오피스텔을 신탁하고 신탁을 원인으로 하여 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다.

이후 의뢰인들은 상대방과 사이에 위 오피스텔 중 한 호실에 관하여 임대차계약을 체결하였으나, 위 임대차계약이 종료되었음에도 의뢰인들은 상대방에게 임대차보증금을 제때 반환하지 못하였습니다.

이에 의뢰인들과 상대방은 위 임대차보증금의 변제에 갈음하여 의뢰인들이 상대방에게 오피스텔 네 개의 호실을 소유권 이전하되 각 호실에 설정된 임대차보증금 및 대출금은 상대방이 인수하고, 각 매매계약에서 정한 잔금 상당액을 임대차보증금반환채무액과 상계하기로 하는 내용의 대물변제 약정을 체결하였습니다.

위 네 개 호실 중 세 개 호실에 관하여는 각 매매계약이 체결되어, 의뢰인들은 같은 날 상대방이 지정한 제3자 명의로 그 소유권이전등기를 모두 마쳐 주었습니다.

나머지 한 개 호실에 관하여도 매매계약이 체결되었으나 상대방은 세 개 호실의 소유권을 모두 이전받은 뒤 의뢰인들에게 본 사건 부동산에 관한 매매계약을 포기하고 위 계약을 해지한다는 취지의 내용증명을 발송하였습니다.

이에 의뢰인들은 법무법인 정석을 소송대리인으로 선임하여 매매계약 해지에 따른 손해배상 청구의 소를 제기하기에 이르렀습니다. 

[당사자 주장의 요지]

의뢰인들은, 본 사건 부동산에 관한 매매계약을 해제할 수 있는 정당한 사유가 존재하지 아니함에도 상대방이 일방적으로 매매계약 해지통지를 하였으므로 위 매매계약은 상대방의 채무불이행을 이유로 해제되었고, 따라서 상대방은 매매계약서 제6조에 따른 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 주장하였습니다.

이에 대하여 상대방은, 매매계약 체결 당시 본 사건 부동산의 처분에 관하여 수탁자인 신탁회사의 동의가 필요하다는 사실을 고지하지 아니하였고 만일 그와 같은 사실을 고지 받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 다투었습니다.

나아가 상대방은 본 사건 부동산의 대내외적 소유권을 가지는 자는 수탁자인 신탁회사이므로 그 동의가 없는 위 매매계약은 무효이며, 설령 유효하다고 하더라도 의뢰인들의 사기 또는 자신의 착오를 원인으로 이를 취소한다고 주장하였습니다. 

[사건의 쟁점]

본 사건의 쟁점은 신탁등기가 마쳐진 부동산에 관하여 위탁자가 체결한 매매계약의 효력입니다.

신탁법 제2조 및 대법원 판례에 따르면 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되므로, 위탁자인 의뢰인들은 매매계약 체결 당시 본 사건 부동산의 소유자가 아니었던 것이 사실입니다.

그렇다면 소유자가 아닌 자가 체결한 매매계약이 그 자체로 무효가 되는지, 아니면 민법 제569조가 예정하고 있는 타인의 권리의 매매로서 계약당사자 사이에서는 여전히 유효한지가 선결적으로 문제되었습니다.

또한 매도인의 고지의무와 동기의 착오에 관한 판단도 필요하였습니다.

신탁등기의 존재는 등기사항전부증명서에 공시되는 사항이고 매매계약 특약사항에도 신탁대출금의 부담과 말소에 관한 문언이 명시되어 있었던 만큼, 매도인에게 수탁자의 동의가 필요하다는 점까지 별도로 고지할 신의칙상 의무가 있는지, 그리고 매수인이 그 법률효과를 알지 못한 것이 취소사유가 되는 착오에 해당하는지가 다투어졌습니다. 

[법원의 판단]

법원은 의뢰인들의 청구는 모두 이유 있다고 판시한 후 상대방은 의뢰인들에게 각 16,500,000원 및 지연손해금을 지급하라는 취지로 판결하고, 소송비용은 전부 상대방이 부담하도록 하였으며, 위 지급을 명한 부분에 관하여 가집행선고를 부가하였습니다.

[해설]

계약 위반이란 약속한 날짜에 돈을 주지 않거나 물건을 넘겨주지 않는 것, 즉 이행기가 지나도록 이행하지 아니하는 이행지체를 의미한다고 이해하기 쉽습니다.

그러나 민법이 예정하는 채무불이행에는 이행기가 아직 도래하지 아니하였더라도 채무자가 "나는 이 계약을 이행하지 않겠다"는 의사를 명백하고 종국적으로 표시한 경우가 포함되며, 이를 이행거절이라 합니다.

쉽게 말씀드리면 상대방이 스스로 계약을 하지 않겠다고 선언한 이상, 채권자에게 굳이 계약의 이행을 준비하고 기다리며 최고서를 보내라고 요구하는 것은 무의미하다는 것입니다.

이러한 법리는 신의성실의 원칙에서 도출되는 것으로서, 대법원 1990. 3. 9. 선고 89다카29 판결은 매도인이 근거 없는 해제통지를 함으로써 계약을 이행하지 아니할 뜻을 분명히 한 사안에서 매수인은 이행이나 제공은 물론 이행의 최고 없이도 계약을 해제할 수 있다고 판시한 바 있습니다.

이행거절이 인정되기 위한 판단 요건은, ① 채무자가 채무를 이행하지 아니할 의사를 표시하였을 것, ② 그 의사표시가 진지하고 종국적일 것, ③ 그와 같은 의사표시를 정당화할 만한 사유가 존재하지 아니할 것으로 정리됩니다.

여기서 세 번째 요건이 실무상 가장 중요한데, 채무자가 내세운 해제사유가 법적으로 성립하지 않는다는 점이 밝혀지면 그 해제통지는 곧바로 정당화 사유 없는 이행거절로 전환되기 때문입니다.

본 사건에서 상대방이 내세운 신탁등기 항변이 배척되는 순간 그의 해지통지가 이행거절로 평가된 것은 바로 이러한 구조에 따른 것입니다.

이와 함께 이해하여야 할 것은 손해배상액의 예정입니다.

민법 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고 있는바, 계약서에 "계약금을 손해배상의 기준으로 한다"는 조항을 두었다면 채권자는 실제로 얼마의 손해를 입었는지를 개별적으로 증명할 필요 없이 그 예정액의 지급을 구할 수 있게 됩니다. 이는 손해의 발생 사실과 손해액에 관한 증명의 곤란을 덜고 분쟁을 간이하게 해결하기 위한 제도적 장치입니다.

신탁등기가 마쳐진 이상 대내외적 소유권이 수탁자에게 있다는 명제 자체는 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결이 확립한 확고한 법리이므로, 이를 정면으로 부정하는 방식의 대응은 애초에 성립할 수 없습니다.

이에 법무법인 정석은 소유권이 수탁자에게 이전되어 있다는 사실은 그대로 인정하되, 그렇다고 하여 위탁자가 체결한 매매계약이 무효가 되는 것은 아니며 이는 민법 제569조가 정면으로 예정하고 있는 타인의 권리의 매매로서 계약당사자 사이에서는 완전히 유효하고 매도인은 그 권리를 취득하여 이전할 의무를 부담할 뿐이라는 점을 논증하였습니다.

여기에 더하여 이미 이행을 마친 세 개 호실의 소유권이전 경위를 증거로 제출한 점이었습니다.

세 개 호실 역시 동일한 날짜에 동일한 수탁자 앞으로 신탁등기가 마쳐져 있었음에도, 의뢰인들이 신탁재산의 귀속을 원인으로 소유권을 회복한 다음 상대방이 지정한 제3자 명의로 소유권이전등기를 완료해 준 사실은, 본 사건 부동산에 관하여도 동일한 방법으로 의무를 이행할 가능성이 충분히 존재하였음을 실증하는 자료가 되었습니다.

임대차보증금의 반환에 갈음하여 부동산의 소유권을 이전하기로 하는 대물변제 약정을 검토하고 계신 분들께서는 무엇보다 여러 개의 목적물을 순차적으로 이전하는 구조인 경우에는 각 목적물의 이전과 채무의 소멸이 어떻게 연동되는지를 계약서에 명확히 기재하여 두셔야 합니다.

대물변제는 소유권이전등기가 마쳐져야 비로소 성립하므로, 일부만 이전된 상태에서 분쟁이 발생하면 잔존 채무액의 산정을 둘러싼 2차 분쟁으로 번지기 쉽기 때문입니다.

신탁등기가 마쳐진 부동산을 매수하시거나 대물변제로 취득하시는 경우라면, 등기사항전부증명서와 신탁원부를 반드시 확인하시고 신탁등기의 말소 방법과 그 비용의 부담 주체를 특약사항에 구체적으로 명시하시기 바랍니다.

본 사건에서 확인된 바와 같이 법원은 매수인에게도 신탁등기의 법률상 효과를 스스로 확인할 의무가 있다고 보고 있으므로, 계약 이후에 이를 알지 못하였다고 주장하며 계약에서 이탈하는 것은 동기의 착오에 불과하여 받아들여지지 아니할 가능성이 매우 높기 때문입니다.

반대로 상대방으로부터 아무런 근거 없는 계약 해제 또는 해지통지를 받으신 경우라면, 이를 단순히 무시하거나 감정적으로 응수하실 것이 아니라 그 통지 자체를 이행거절의 증거로 보전하여 두시기 바랍니다.

계약서에 최고 절차가 규정되어 있는데도 이를 거치지 아니하였다거나 해지사유가 특정되지 아니한 통지문은, 오히려 상대방의 채무불이행을 입증하는 가장 유력한 자료가 될 수 있습니다. 

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

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법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.

(본 승소사례는 실제 판결문을 바탕으로 작성되었으며, 신탁부동산에 관한 타인의 권리의 매매의 유효성 및 근거 없는 해지통지의 이행거절 해당 여부의 법리를 이해하는 데 도움을 드리기 위한 것입니다. 개별 사건은 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 법률전문가와의 상담을 권장합니다.)