부동산 임대차에서 임차인이 보증금을 안전하게 회수할 수 있는지는 단순히 계약서의 존재만으로 결정되지 않습니다.

특히 임대차 목적물이 신탁등기 된 부동산인 경우, 임차인이 대항력을 갖춘 시점과 수탁자 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 시점의 선후 관계가 보증금 회수의 성패를 가르는 결정적 요소가 됩니다.

본 사건은 임차인이 임대인과 신탁회사를 상대로 보증금 반환을 청구한 사안으로서, 임대차계약의 효력 및 대항력의 성립 시점이 법적으로 치밀하게 다투어진 사례입니다.

법무법인 정석은 임대인 및 신탁회사를 대리하여, 임차인이 주장하는 계약의 무효 사유가 법리적으로 성립하지 않음을 입증하고, 나아가 신탁등기의 시간적 선후 관계를 통해 상대방의 대항력 주장 자체가 이유없음을 입증함으로써 상대방의 청구를 기각시켰습니다.

이 글은 유사한 신탁부동산 임대차 분쟁을 겪는 분들께 객관적인 법리적 가이드라인을 제시하고자 작성되었습니다.

[관련법률]

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)

① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. 

[관련판례]

대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결

주택임대차보호법 제3조 제1항은, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은, 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.

대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 2019다300101 판결

신탁법은 신탁재산의 독립성을 제3자에게도 대항할 수 있도록 신탁재산의 공시에 관한 독자적인 규정을 두고 있다. 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 정하고 있고, 구 부동산등기법(2007. 5. 17. 법률 제8435호로 개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소, ② 신탁의 목적, ③ 신탁재산의 관리 방법, ④ 신탁종료의 사유, ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고, 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 정하고 있다. 따라서 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우에는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다(대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결 참조).

대법원 2000. 2. 11. 선고 99다56833 판결

민법 제103조에 의하여 무효로 되는 반사회질서 행위는 법률행위의 목적인 권리의무의 내용이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우뿐만 아니라, 그 내용 자체는 반사회질서적인 것이 아니라고 하여도 법률적으로 이를 강제하거나 법률행위에 반사회질서적인 조건 또는 금전적인 대가가 결부됨으로써 반사회질서적 성질을 띠게 되는 경우 및 표시되거나 상대방에게 알려진 법률행위의 동기가 반사회질서적인 경우를 포함한다. 

[사건의 개요]

의뢰인은 2019. 9.경 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기를 마친 후 같은 날 신탁회사에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다.

한편 상대방(임차인, 원고)은 2019. 8.경 의뢰인과 임대차계약을 체결하고 2019. 9.말경 확정일자를 받았으며, 이후 묵시적 갱신을 거쳐 2023. 7.경 제2차 임대차계약을, 2025. 7.경 제3차 임대차계약을 각 체결하였습니다.

제2차 및 제3차 임대차계약서에는 "본 건물은 신탁등기인 것을 확인하였고, 임차인은 신탁의 동의 없이 진행되는 것을 인지하고 계약 연장함"이라는 특약사항이 명시되어 있었습니다. 

[당사자 주장의 요지]

임차인은 제3차 임대차계약이 보증금 반환채무를 면탈하기 위하여 작성된 것으로서 민법 제103조 위반으로 무효이거나 착오·강박에 의하여 취소되었다고 주장하면서, 의뢰인에게 보증금 반환을 청구하였습니다.

이에 대하여 법무법인 정석은 제3차 임대차계약은 종전과 동일한 보증금으로 임대차기간만을 연장한 통상의 갱신계약에 불과하여 어떠한 반사회질서성도 인정될 수 없으며, 착오·강박을 인정할 증거 또한 존재하지 않는다고 반박하였습니다. 

[사건의 쟁점]

이 사건의 쟁점은 종전 계약과 동일한 보증금으로 기간만을 연장한 임대차계약이 보증금 반환채무 면탈을 위한 반사회질서 행위로서 무효가 될 수 있는지 여부와 설령 신탁회사와의 관계에서 임대차계약의 효력이 부정된다 하더라도, 임차인이 신탁회사를 상대로 대항력을 주장할 수 있는지 여부입니다.

후자의 쟁점은 임차인의 대항력 발생 시점과 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 시점 중 어느 것이 선행하는가라는 시간적 선후 관계에 의하여 결정되는 것이어서, 일반인이 가장 주목하여야 할 부분이었습니다. 

[법원의 판단]

법원은 제3차 임대차계약의 효력과 관련하여, 법원은 동 계약이 종전과 동일한 보증금으로 임대차기간만을 연장한 것이고 그 결과 임차인은 2019. 9.경부터 보증금 증액 없이 계속 거주할 수 있게 된 점 등에 비추어, 이를 보증금 반환채무 면탈을 위한 민법 제103조 위반의 무효라고 보기 어렵고 착오·강박을 인정할 증거도 없다고 판단하였습니다.

따라서 제3차 임대차계약이 유효한 이상, 제2차 임대차계약이 기간 만료로 종료되었음을 전제로 한 상대방의 청구는 이유가 없다며 의뢰인 및 신탁회사에 대한 상대방의 청구를 모두 기각하였습니다. 

[해설]

'대항력'이란 임차인이 자신의 임차권을 임대인뿐 아니라 제3자, 예컨대 새로운 소유자나 수탁자에게도 주장할 수 있는 힘을 의미합니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 "그 다음 날"부터 대항력이 발생한다고 규정하고 있습니다.

이 기준을 본 사건에 적용하면 임차인의 대항력은 전입신고 익일인 2019. 9. 28. 비로소 발생하였으나, 신탁회사의 소유권이전등기는 그보다 5일 앞선 2019. 9. 23. 이미 마쳐졌습니다.

즉, 임차인은 소유권을 취득한 신탁회사보다 후순위에 놓이게 되어, 신탁회사에 대하여 임차권을 주장할 수 없는 지위에 있었습니다.

임차인은 이러한 불리한 지위를 벗어나기 위해 제3차 계약이 보증금 반환을 면탈하기 위한 반사회질서 법률행위로서 무효라고 주장하였습니다.

그러나 반사회질서 법률행위의 무효를 주장하는 측은 그 무효 사유에 대한 입증책임을 부담하며, 대법원이 제시하는 판단 기준에 따르면 계약의 동기·조건·대가가 사회질서에 반하는 성질을 띠어야 합니다.

이에 법무법인 정석은 임차인의 무효 주장이 부당하다는 점을 논리적으로 반박하였습니다.

특히 제3차 계약이 보증금을 증액하지도 감액하지도 않은 채 오직 임대차기간만을 연장한 통상적인 갱신계약에 불과하며, 오히려 임차인에게 증액 없는 계속 거주라는 이익을 부여한 계약이라는 점을 부각하였습니다.

나아가 계약서의 특약사항에 임차인 스스로 "신탁등기인 것을 확인하였고, 신탁의 동의 없이 진행되는 것을 인지하고 계약 연장함"이라고 기재한 객관적 처분문서를 제시함으로써, 임차인이 착오나 강박을 주장할 여지를 사전에 차단하였습니다.

신탁부동산을 둘러싼 분쟁은 등기부상의 시간적 선후관계와 특약사항의 해석, 대항력 요건의 충족 여부가 복잡하게 얽혀 있어, 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 갈립니다.

따라서 무엇보다 임대차계약 체결 시점, 확정일자, 인도 및 전입신고 시점, 그리고 소유권이전등기 또는 신탁등기 시점에 관한 객관적 자료를 빠짐없이 확보하여 그 선후 관계를 정확히 정리하는 것이 중요합니다.

본 사안 역시 상대방의 청구가 언뜻 타당해 보였으나, 등기부상의 객관적 사실과 처분문서의 증거가치를 면밀히 다툰 끝에 청구 기각이라는 결과에 이를 수 있었습니다. 

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

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법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다. 

(본 승소사례는 실제 판결문을 바탕으로 작성되었으며, 신탁부동산 임대차에서의 대항력 발생 시점과 권리의 선후 관계의 법리를 이해하는 데 도움을 드리기 위한 것입니다. 개별 사건은 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 법률전문가와의 상담을 권장합니다.)