부동산 임대차계약의 실무에서 임차인의 대출 실행을 사실상의 전제로 하여 계약이 체결되는 사례는 결코 드물지 아니합니다.

임차인은 보증금 상당액을 자력으로 조달하기 어려운 상황에서 금융기관의 전세자금대출 등을 예정하고 계약에 임하며, 임대인 역시 이러한 사정을 인지한 상태에서 계약금을 수령하는 것이 통상의 거래 현실입니다.

그러나 이러한 계약 구조는 대출이 실행되지 아니하였을 때 비로소 그 법적 취약성을 드러냅니다. 

임차인이 계약을 해지하고 이미 지급한 계약금의 반환을 구하는 순간, 임대인은 계약금이 자신에게 귀속되어야 할 성질의 것이라고 주장하며 반환을 거부하기 마련이고, 임차인은 자신이 스스로의 의사에 따라 지급한 금원을 되찾기 위하여 그 지급에 법률상 원인이 없음을 스스로 증명하여야 하는 구조적 난관에 봉착하게 됩니다.

우리 대법원이 급부부당이득의 영역에서 "법률상 원인이 없다"는 소극적 사실의 증명책임을 반환을 구하는 자, 즉 원고 측에 부담시키고 있기 때문입니다.

본 사건의 의뢰인 역시 이와 같은 부담에 직면하였습니다. 이에 본 법무법인은 증명책임의 소재와 급부부당이득의 유형 구분을 정밀하게 분석하고, 금원 지급의 원인이 되었던 임대차계약이 대출 부실행이라는 사정으로 인하여 그 효력을 유지할 수 없게 되었다는 점을 객관적 자료와 정황증거의 유기적 결합을 통하여 재판부에 설득력 있게 현출시키는 작업을 수행하였으며, 그 결과 청구원금 10,000,000원 전부의 지급을 명하는 판결을 이끌어낼 수 있었습니다. 

본 승소사례는 조건부 임대차계약이 좌초된 경우의 계약금 회수 구조에 관한 객관적인 법리적 가이드라인을 제시하기 위한 목적으로 작성되었습니다.

[관련법률]

민법 제741조(부당이득의 내용)

법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

민법 제748조(수익자의 반환범위)

① 선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 전조의 책임이 있다.

② 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다.

민법 제147조 (조건성취의 효과)

① 정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다.

② 해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.

③ 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다 

[관련판례]

대법원 2018. 1. 24. 선고 2017다37324 판결 [대여금]

민법 제741조는 "법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다."라고 정하고 있다. 당사자 일방이 자신의 의사에 따라 일정한 급부를 한 다음 급부가 법률상 원인 없음을 이유로 반환을 청구하는 이른바 급부부당이득의 경우에는 법률상 원인이 없다는 점에 대한 증명책임은 부당이득반환을 주장하는 사람에게 있다. 이 경우 부당이득의 반환을 구하는 자는 급부행위의 원인이 된 사실의 존재와 함께 그 사유가 무효, 취소, 해제 등으로 소멸되어 법률상 원인이 없게 되었음을 주장·증명하여야 하고, 급부행위의 원인이 될 만한 사유가 처음부터 없었음을 이유로 하는 이른바 착오 송금과 같은 경우에는 착오로 송금하였다는 점 등을 주장·증명하여야 한다.
이는 타인의 재산권 등을 침해하여 이익을 얻었음을 이유로 부당이득반환을 구하는 이른바 침해부당이득의 경우에는 부당이득반환 청구의 상대방이 이익을 보유할 정당한 권원이 있다는 점을 증명할 책임이 있는 것과 구별된다.

대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다51239 판결

송금의뢰인이 수취인의 예금구좌에 계좌이체를 한 때에는, 송금의뢰인과 수취인 사이에 계좌이체의 원인인 법률관계가 존재하는지 여부에 관계없이 수취인과 수취은행 사이에는 계좌이체금액 상당의 예금계약이 성립하고, 수취인이 수취은행에 대하여 위 금액 상당의 예금채권을 취득한다. 이때, 송금의뢰인과 수취인 사이에 계좌이체의 원인이 되는 법률관계가 존재하지 않음에도 불구하고, 계좌이체에 의하여 수취인이 계좌이체금액 상당의 예금채권을 취득한 경우에는, 송금의뢰인은 수취인에 대하여 위 금액 상당의 부당이득반환청구권을 가지게 되지만, 수취은행은 이익을 얻은 것이 없으므로 수취은행에 대하여는 부당이득반환청구권을 취득하지 아니한다. 

[사건의 개요]

의뢰인은 주거 목적으로 상대방 소유의 부동산에 관하여 임대차계약을 체결하고자 하였으나, 보증금 전액을 자력으로 조달하기 어려운 사정이 있었습니다.

이에 의뢰인은 금융기관으로부터 대출이 실행되는 것을 전제이자 조건으로 하여 상대방과 임대차계약을 체결하였고, 그 자리에서 계약금 명목으로 금 10,000,000원을 상대방에게 지급하였습니다.

그러나 이후 금융기관의 심사 결과 대출이 실행되지 아니함에 따라, 의뢰인으로서는 잔금을 조달할 방법이 없어 위 임대차계약을 그 내용대로 이행하는 것이 객관적으로 불가능하게 되었습니다. 

이에 의뢰인은 상대방에게 위 임대차계약을 해지한다는 의사를 통보하고, 이미 지급한 계약금 10,000,000원의 반환을 요청하였습니다.

그럼에도 상대방은 위 금원의 반환을 거부하며 이를 계속 보유함에 따라, 의뢰인은 법무법인 정석을 소송대리인으로 선임하여 부당이득금반환 청구의 소를 제기하기에 이르렀습니다. 

[상대방 주장의 요지]

상대방은 의뢰인이 스스로의 의사에 따라 임대차계약을 체결하고 계약금을 지급한 이상 그 지급을 정당화하는 원인관계가 존재하였다고 보아야 하며, 대출이 실행되지 아니한 것은 의뢰인 측의 사정에 불과하므로 계약금은 계약 불이행에 대한 위약금 내지 손해배상액의 예정으로서 자신에게 귀속되어야 한다는 취지로 다투었습니다.

아울러 법률상 원인이 존재하지 아니한다는 점의 증명책임은 반환을 구하는 의뢰인에게 있음을 강조하며, 그 증명이 이루어지지 아니하였다고 주장하였습니다. 

[사건의 쟁점]

본 사건의 첫 번째 쟁점은 급부부당이득에 있어 '법률상 원인의 부존재'에 관한 증명책임을 부담하는 의뢰인이 그 증명에 성공하였는지 여부입니다.

대법원 2017다37324 판결이 명시하는 바와 같이, 당사자 일방이 자신의 의사에 따라 급부를 한 후 그 급부에 법률상 원인이 없다고 주장하는 급부부당이득의 경우, 법률상 원인이 없다는 소극적 사실의 증명책임은 전적으로 반환을 구하는 자에게 있습니다.

더욱이 대법원은 금원을 받은 사실이 인정된다는 사정만으로 곧바로 그 금원이 법률상 원인 없는 이득에 해당한다고 단정할 수 없다는 태도를 견지하고 있는바, 계약금을 지급하였다는 객관적 자료만으로는 청구가 인용되지 아니합니다.

또한 두 번째 쟁점은, 의뢰인이 증명하여야 할 대상이 정확히 무엇인가라는 문제입니다.

위 대법원 판결은 급부부당이득을 두 유형으로 준별하여 증명 대상을 달리 설정하고 있습니다.

급부의 원인이 될 만한 사유가 처음부터 존재하지 아니한 이른바 착오 송금 유형이라면 착오로 송금하였다는 점 자체를 증명하여야 하는 반면, 급부의 원인이 되는 사유가 애초에 존재하였다가 사후적으로 소멸한 유형이라면 급부행위의 원인이 된 사실의 존재와 함께 그 사유가 무효·취소·해제 등으로 소멸되었음을 증명하여야 합니다.

 본 사건은 임대차계약이라는 원인관계가 분명히 존재하였던 사안인바, 이를 착오 송금 유형으로 접근하여 "원인관계가 처음부터 없었다"고 주장하였다면 그 주장은 계약서의 존재라는 명백한 사실에 정면으로 배치되어 곧바로 배척되었을 것입니다.

따라서 본 사건에서는 대출 부실행이라는 사정이 임대차계약의 효력에 어떠한 법적 영향을 미쳤는지를 어떠한 법리로 구성하여 현출시킬 것인가가 승패를 가르는 핵심 쟁점이 되었습니다. 

[법원의 판단]

재판부는 의뢰인의 주장과 입증을 받아들여, 상대방은 의뢰인에게 10,000,000원과 이에 대하여 2026. 4. 22.부터 2026. 7. 16.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결을 선고하였습니다. 

[해설]

 부당이득은 그 발생 원인에 따라 크게 두 유형으로 구분되는바, 하나는 이익을 얻은 자가 타인의 재산권을 침해함으로써 이익을 취득한 침해부당이득이고, 다른 하나는 손실자가 스스로의 의사에 기하여 상대방에게 재산을 이전한 후 그 이전의 원인이 없었음을 이유로 반환을 구하는 급부부당이득입니다.

즉, 침해부당이득은 "남이 내 것을 가져간 경우"이고, 급부부당이득은 "내가 스스로 준 것을 돌려받으려는 경우"에 해당합니다.

그리고 이 구분이 실무상 결정적인 이유는, 침해부당이득에서는 이익을 보유한 상대방이 "내가 이를 가질 정당한 권원이 있다"는 점을 증명하여야 하는 반면, 급부부당이득에서는 반대로 금원을 건넨 당사자가 "그 금원을 건넬 이유가 없었다"는 점을 스스로 증명하여야 하기 때문입니다.

계약금을 지급한 임차인의 반환 청구는 전형적인 급부부당이득에 해당하므로, 그 증명 부담은 오롯이 임차인에게 귀속됩니다.

민법 제741조가 법률상 원인 없는 이득의 반환을 명하는 것은 형식적으로는 유효한 재산의 이전이 있었더라도 그 이전을 정당화하는 실질적 근거가 결여된 경우 재산 상태를 원상으로 회복시킴으로써 공평의 이념을 실현하려는 데에 그 입법 취지가 있습니다.

이에 따라 부당이득반환청구권이 성립하기 위한 요건사실은 상대방의 이익 취득, 청구인의 손해 발생, 이익과 손해 사이의 인과관계, 그리고 법률상 원인의 부존재라는 네 가지로 구성됩니다.

이 가운데 앞의 세 요건은 계좌이체 내역이나 영수증 등 객관적 자료에 의하여 비교적 용이하게 증명될 수 있으나, 마지막 요건인 법률상 원인의 부존재는 소극적 사실로서 그 직접적 증명이 본질적으로 곤란하다는 특성을 지닙니다.

대법원 2017다37324 판결은 바로 이 난관에 대하여 증명 대상을 유형별로 특정해 주는 방식으로 실무적 해법을 제시하고 있습니다.

즉, 급부의 원인이 애초에 존재하였다가 소멸한 유형이라면 원고는 "원인관계의 부존재"라는 막연한 소극적 사실이 아니라 "원인이 된 사실의 존재 + 그 사유가 무효·취소·해제 등으로 소멸되었다는 사실"이라는 두 개의 적극적 사실을 증명하면 족하고, 반대로 급부의 원인이 될 만한 사유가 처음부터 존재하지 아니한 착오 송금 유형이라면 "착오로 송금하였다는 점"을 증명하면 됩니다.

이는 앞서 설명한 급부부당이득의 증명책임 원칙을 원고에게 감당 가능한 형태로 구체화한 것으로서, 증명책임의 소재 자체는 원고에게 두되 그 증명의 대상을 적극적 사실로 전환시켜 준 실질적 완화 장치라 할 것입니다.

따라서 급부부당이득 사건에서 실무가가 가장 먼저 판단하여야 할 사항은 "우리 사건이 두 유형 중 어디에 속하는가"이며, 이 판단을 그르치면 아무리 성실하게 증거를 수집하더라도 증명의 방향 자체가 어긋나게 됩니다.

증명책임의 소재를 아는 것과 증명의 대상을 정확히 특정하는 것은 별개의 문제인 것입니다.

상대방은 의뢰인이 스스로의 의사에 따라 임대차계약을 체결하고 계약금을 지급한 이상 그 급부를 정당화하는 원인관계가 명백히 존재하였으므로, 그 부존재를 증명할 책임은 의뢰인에게 있다는 증명책임의 원칙론에 의존하는 방어 전략을 취하였습니다.

여기에 계약금은 계약 불이행에 대한 위약금으로서 자신에게 귀속된다는 주장을 덧붙임으로써, "계약서가 존재하는 이상 원인관계는 존재한다"는 외형적 논리를 방패로 삼고자 하였습니다.

이에 법무법인 정석은 대출 실행이 본건 임대차계약의 이행을 위한 불가결한 전제로서 당사자 쌍방이 이를 인식하고 계약에 임하였다는 사정, 대출이 실제로 실행되지 아니하였다는 금융기관 관련 객관적 자료, 그리고 의뢰인이 대출 부실행 사실을 확인한 직후 지체 없이 해지 의사를 통보하고 계약금 반환을 요청하였다는 시간적 경위를 하나의 흐름으로 배열하여 현출하였습니다.

아울러 상대방이 주장하는 위약금 귀속의 논리가 성립하려면 의뢰인에게 귀책사유 있는 계약 불이행이 존재하여야 함에도, 대출 부실행이라는 사정은 금융기관의 심사 결과에 따른 것으로서 의뢰인의 귀책으로 돌릴 수 없는 영역에 속한다는 점을 함께 지적함으로써 상대방의 보유 권원 주장을 무력화함으로서 승소할 수 있었습니다.

대출 실행을 전제로 임대차계약을 체결하시는 경우, 가장 확실한 예방책은 계약서에 "○년 ○월 ○일까지 임차인의 전세자금대출이 실행되지 아니할 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 수령한 계약금 전액을 즉시 반환한다"는 취지의 특약을 명시적으로 기재하여 두는 것입니다.

이러한 특약이 존재한다면 계약금 반환은 특약의 해석 문제로 귀결되어 본 사건과 같은 증명책임의 난관을 겪지 아니하여도 됩니다.

만약 특약이 없는 상태에서 이미 분쟁이 발생하였다면, 준비하셔야 할 작업은 금원 이전의 원인관계에 관한 모든 흔적을 시간 순서대로 복원하는 것입니다.

급부부당이득 사건의 승패는 금원을 지급한 사실의 유무가 아니라, 그 지급을 둘러싼 정황의 총체가 원인관계의 소멸을 얼마나 설득력 있게 지시하는가에 달려 있기 때문입니다.

법무법인 정석은 본 사건에서와 같이 사안이 급부부당이득의 어느 유형에 속하는지를 정확히 판별하여 증명의 방향 자체를 설계하는 작업에서부터 조력을 시작합니다.

만약 유사한 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면 홀로 고민하시기보다 조속히 법률전문가의 조력을 받아보실 것을 권해 드립니다.

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

만약 민사, 형사, 행정, 가사 등 법률문제와 관련하여 더 궁금하신 사항이 생기셨다면

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법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.

(본 승소사례는 실제 판결문을 바탕으로 작성되었으며, 급부부당이득에 있어 법률상 원인 부존재의 증명책임의 법리를 이해하는 데 도움을 드리기 위한 것입니다. 개별 사건은 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 법률전문가와의 상담을 권장합니다.)